قوانین مسکن  
  لزوم دریافت کد رهگیری املاک، لغو شد  
 



رئیس دیوان عدالت اداری گفت: لزوم دریافت کد رهگیری برای مشاورین املاک از سوی دیوان عدالت اداری ابطال شده و رای صادره لازم‌الاجراست.
میزان: حجت‌الاسلام و المسلمین محمدجعفر منتظری در گفت‌وگو با «میزان»، از ابطال مصوبه دریافت کد رهگیری خبر داد و گفت: در پی ابطال بندهای 5 و 6 مصوبه کد رهگیری سازمان امور مالیاتی از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، لزوم دریافت این کد برای مشاورین املاک برداشته شد.

وی تصریح کرد: این مصوبه از سوی دیوان عدالت اداری باطل شده و رای صادره برای همه لازم‌الاجراست.

رئیس دیوان عدالت اداری خاطرنشان کرد: این رای به زودی در روزنامه رسمی کشور چاپ می‌شود.

بر اساس این گزارش، حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور با تکذیب خبر حذف کد رهگیری قراردادهای املاک گفته بود: کد رهگیری حذف نشده و ضرورت دریافت آن مصوبه هیات وزیران است.

محمدرضا دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پی ابطال بندهای 5 و 6 مصوبه کد رهگیری سازمان امور مالیاتی از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، اظهار کرد: شهروندان دیگر برای نقل و انتقال مسکن نیازی به اخذ کدرهگیری از مشاورین املاک ندارند.

 
  در هنگام خرید و فروش املاک مراقب «قولنامه-مبایعه نامه» باشید!  
 


مبایعه نامه و قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد
کد خبر: ۶۸۹۸۰۵تاریخ انتشار: ۱۱ ارديبهشت ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰ 01 May 2017
مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است و به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

به گزارش «تابناک» در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می رود. این اصطلاح به صورت بیع‌نامه نیز به کار می‌رود.

در تعریف قولنامه باید گفت: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند.

در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند.

با تعریف قولنامه و مبایعه نامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.

پس هر گاه طرفین معامله در زمان تنظیم قرار داد قصد خرید و فروش مالی را دارند، مورد معامله معلوم و معین گردیده و ثمن تعیین شده، و در خصوص نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط توافقات کاملا انجام پذیرفته و احتمالاً بخشی از ثمن و یا قسمتی از مبیع تسلیم گردیده و طرفین قصد تحقق عقد بیع را در حال حاظر نموده باشند، عقد «بیع» واقع می گردد ولو آنکه عقد منعقده شفاهی و غیر مکتوب باشد، ولیکن در صورتی که بیع مورد نظر بصورت مکتوب محقق شده باشد به آن «بیعنامه» یا «مبایعه نامه» گویند. بدیهی است که این عمل حقوقی به محض انعقاد، مُمَلِک بود، یعنی موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می گردد.

در مقابل هر گاه در حال حاضر طرفین قصد انجام معامله را نداشته و تنها به تعیین شرایطی خاص اعلام نمایند که حاضر هستند مثلاً در یک ماه آینده و حسب شرایط اعلامی نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند و بعبارتی صرفاً وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا «قول»به انجام معامله گفته و در صورتی که این قول بصورت مکتوب باشد آنرا «قولنامه» نامند.

بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن محقق نخواهد شد مع الوصف لازم به ذکر می داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده 10 قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید به نظر می رسد که الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.

در اینجا ضروری است خاطر نشان سازد هر گاه تعهد به انتقال و واگذاری یک طرفه بدون اعلام قبول طرف مقابل باشد که از آن به «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد.

فلذا با عنایت به مطالب فوق الذکر هر گاه مستند مالکیت فروشنده اسناد عادی (بیعانه و قولنامه) باشد قطع نظر از عنوان قرارداد ضروری است بررسی گردد که آیا اساساً فروشنده بموجب مستند مذکور مالکیتی دارد که انتقال دهد یا خیر؟ و از توجه به پاسخ سوال اقدام مقتضی معمول خواهد شد مع الوصف برای پرهیز از مخاطرات احتمالی هر جایی که طرفین قصد انجام معامله را دارند از بکار بردن عبارت قولنامه خودداری نموده و در بالای قرارداد عبارت بیعانه یا مبایعه نامه را درج می نمائیم.

ویژگی‌های مبایعه‌نامه:

مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم شود. هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قرارداد های قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید بصورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود.

از سه نسخه قرارداد یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و نسخه اصل قرارداد توسط متصدی معاملات بایگانی می‌شود که بهمراه کپی مدارک باید تا ۵ سال در دفتر املاک نگهداری شود تا در صورت لزوم به آن مراجعه کرد.

مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد.

مبایعه‌نامه می بایست دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و دارای شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید توسط متصدی معاملات و یا مباشر آن مهمور به مهر دارای جواز کسب و ممضی به امضای شخص حقوقی و تایید کننده اصالت قرارداد و اسناد و هویت طرفین باشد.

اجزای مبایعه نامه:

مبایعه‌نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه بکار روند.

این اجزا شامل موارد زیر است:

۱-مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)

۲-موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳-ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴-ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵-نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶-شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.

۷-شرایط و اثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸-تعهدات طرفین قرارداد

۹-شروط ضمن عقد

۱۰-جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱-امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

 
  در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید به چه نکات ضروری توجه کنیم؟  
 


هرچند امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت پیش‌نویس توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، ناآگاهی این گونه مشاوران به موازین حقوقی و نیز بی توجهی طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود.
کد خبر: ۶۶۷۵۶۴تاریخ انتشار: ۲۷ بهمن ۱۳۹۵ - ۰۷:۰۰ 15 February 2017
اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می‌شود؛ هرچند قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به عنوان قانون خاص، مهمترین قوانین حاکم در قراردادهای اجاره هستند، برخی افراد، آگاهی چندانی از قوانین نداشته و همین موضوع باعث می‌شود تا گاهی در تنظیم قراردادهای اجاره دچار اشکال شوند.

به گزارش «تابناک» هرچند امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت پیش‌نویس توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، ناآگاهی این گونه مشاوران به موازین حقوقی و نیز بی توجهی طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود.
قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است.

تعریف اجاره در ماده 466 قانون مدنی بیان شده است. در این ماده برای تعریف اجاره گفته شده که اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجر می‌شود. در این حالت اجاره‌دهنده موجر، اجاره‌کننده مستأجر و مورد اجاره عین مستأجر نامیده است.

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعی بار‌ها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم‌ترین آن‌ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود.

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 است.

قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد؛


۱ - مدت اجاره در آن قید شده باشد.

۲ - در دو نسخه تنظیم شده باشد.

۳ - به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود؛

*طرفین و سمت آن‌ها

مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن‌ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود؛ بنابراین، اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر ـ که مالک منافع است ـ می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

*مورد اجاره و استفاده مورد نظر

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

*مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می‌شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

* ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.

شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود.

وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود.
مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است.

تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.

براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده 468 قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز‌، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده 501 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است‌.

همچنین برابر ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرار‌داد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قرار‌دادهای منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.

علاوه بر موارد بالا باید گفت که عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛ اگرچه سودی از آن کسب نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالک باشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.

این مطلب به صراحت در متن ماده 494 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین در امان بمانند.

عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.

در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند که شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.

چند پرسش و پاسخ مهم

پرداخت شارژ آپارتمان با مالک است یا مستأجر؟

در پاسخ باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند. بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند. حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینة شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟ در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کنید. در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه حساب کند.

کم و زیاد کردن اجاره‌بها؟

کم و زیاد کردن اجاره‌بها، یکی از تصمیم‌های حقوقی شوراهای حلّ اختلاف رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره‌بها» است.در واقع، این دعوا زمانی است که مدّت اجاره به پایان رسیده است و به طور نمونه از تاریخ اتمام استفاده‌ مستأجر از مغازه یا آپارتمان چند ماه گذشته است. در این صورت، اگر اجاره‌دهنده و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می‌توانند به شورای حلّ اختلاف مراجعه و درخواست تغییر رقم اجاره بها بدهد. امّا، از آنجا که در این دعوا، صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره و مستأجر خواهان کاهش آن است؛ کارشناسی از سوی شورای حلّ اختلاف به محل مراجعه و پس از بررسی موضوع، میزان عادلانة اجاره‌بها را تعیین می‌نماید.

اجاره دادن انباری آپارتمان؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند.قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‌های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی داخل کردن غیرشریک در قسمت‌های مشترک است. اگرچه در این خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم‌ واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

چگونه می‌توان با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، برخورد کرد؟

معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستأجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند‌، لذا در‌صورتی‌که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌ رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.»هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

هزینه تعمیرات؛ با مالک است یا مستأجر؟ هزبنه تعمیر نشت آبگرمکن مورد اجاره به‌ عهده مالک است یا مستاجر؟

طبق ماده 486 قانون مدنی هزینه تعمیرات اساسی که در جهت استفاده از ملک لازم است، با موجر است و باید او پرداخت کند ولی تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود؛ مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستأجر است و نه موجر. پرداخت هزینه‌های تعمیرات جزئی برعهده مستأجر است. تعمیر یا تعویض پوشال‌های کولر، تعویض لامپ‌های مصرفی، تعویض یا تعمیر قفل درها، نصب توری برای درها یا پنجره‌ها و تعمیر واشر شیرآب، به‌ طور کلی هر تعمیری که به استفاده بهتر مستاجر از ملک مورد اجاره مربوط می‌شود، تعمیر جزئی محسوب می‌گردد.همین طور باید به این نکته توجه کنید که اگر مستأجر در مدت اجاره اقدامات و فعالیت و تغییراتی در ملک انجام دهد، نمی تواند هزینه این تغییرات را بگیرد و همچنین اگر اقدامات و تعمیرات لازم برای ملک را بدون اطلاع به موجر انجام دهد باز هم نمی تواند این مبلغ پرداختی را از موجر مطالبه کند.‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید ‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.
 

 
  هشدار کد رهگیری کافی نیست  
 

دربیشتر پرونده های مربوط به املاک در محاکم قضایی متاسفانه خریدار فریب دوستان و آشنایان و اقوام را خورده اند و بدون مدرک یا سند مستدل و محکم اقدام به خرید موردی میکنند که قبلا به دفعات فروخته شده و یا زمان تحویل و ضرر و زیان در مبایعه نامه قید نشده که ناشی از رودربایستی و ملاحظات دوستی و ساده لوحی خریدار میباشد.
با وجود اینهمه نکات و حتی کد رهگیری باز هم مشاهده شده در مواردی یک واحد مسکونی یا ملک را به چندین نفر فروخته اند که یکی از راههای کلاهبرداری شیادان و دزدان در این مقوله بوده و هزینه های زیادی بر مالباخته و دولت تحمیل کرده است.
حتی هنگام خرید از برادر یا خواهر اصول و قوانین جاری کشور را رعایت کنید تا دچار مشکلات نشوید.